允知研习|你家的房交了吗？—​小议开发商逾期交房，合同未约定买受人解约权的救济途径

案情简介

购房合同条款

争议焦点

律师观点

《合同法》第三十九条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”上述合同条款显然符合该特征，应属于格式条款。

同时，第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第九十四条规定了合同一方当事人在出现特定情形时，享有法定合同解除权。

买受人签署购房合同的目的在于获取房屋的使用权、所有权，但是该合同条款无限制的放大了开发商迟延交房的权利，不顾合同目的是否能得以实现。存在免除开发商责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的嫌疑，或有被认定为无效约定的可能。

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。开发商交付符合合同约定的房屋无疑是购房合同的主要义务，开发商拒不交房，导致买受人使用、占有房屋的目的不能实现，经催告后在合理期限内认不履约的，买受人可主张法定解除权。

又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，上述合理期限一般为三个月。

《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。